在台灣，越來越多家庭因為遺產繼承、共同投資或婚姻關係而成為「共有房屋」的持有者。不過，當某天林小姐發現自己繼承的老家是兄弟姊妹「共有」時，想要賣房換現金，卻霧煞煞地發現：共有房屋的買賣，和一般房屋買賣完全不一樣，還得面對法律、協商與各種實務挑戰！如果你也正為「共有房屋買賣」煩惱，這篇文章一定能幫你釐清疑慮、掌握流程，守住自身權益！
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什麼是共有房屋？快速解釋
共有房屋，顧名思義，就是一間房子有兩人以上共同持有產權。這些持有人稱為「共有人」。在台灣，《民法》第818條明文規定，共有物的各共有人，對於該物有權利與義務，且一般是「按持分」分攤。
常見產生共有房屋的情況：
- 繼承：父母過世，子女依法共同繼承不動產。
- 夫妻或親友共同購屋：共同出資購買房產。
- 投資合作：商業夥伴為投資而共同持有房屋。
- 法院判決分割不動產，但暫時未分割或拍賣。
共有種類
| 類型 | 說明 | 例子 |
|---|---|---|
| 按份共有 | 各共有人有明確持分比例 | 三兄妹各持有 1/3 四樓公寓 |
| 共同共有 | 沒有明確持分，視為整體所有 | 夫妻未分割繼承的房地 |
目前台灣絕大多數繼承、不動產共有人都是按份共有。
共有房屋買賣的法律基礎與關鍵規定
共有房屋買賣可以怎麼賣？
1. 全體共有人同意，共同出售全部房屋
這是最單純的情形。所有共有人同意出售，簽署買賣契約，買受人取得全部產權。
2. 單獨共有人出售自己持分
若只有部分共有人想賣，則只能賣出「自己的持分」，買方買到的是「產權份額」而非整間房子。
3. 申請法院強制分割、拍賣
若共有人間協調無共識，任何一方可以向法院申請「分割共有物」，法院可能判決分割或拍賣，所得按比例分配。
相關法律條文摘要
- 民法第817條：「共有人依其應有部分，對共有物享有權利、負擔義務。」
- 民法第824條：「共有人得隨時請求分割共有物。」
- 民法第825條：「分割方式，得協議或由法院裁判。」
共有房屋買賣必知流程與重點
全體共有人同意賣屋的買賣流程
- 召集所有共有人協商出售事宜
- 確認每一位共有人持分比例及身分證件
- 簽訂買賣契約（所有共有人都需簽名蓋章）