前言：小張的房屋過戶困境
疑惑起因：小張工作繁忙，卻要把名下老家房子過戶給妹妹，於是心裡在想：「房子過戶需要本人嗎？能不能交給代書一次搞定？」
內容目錄
需求關鍵：他希望同時兼顧效率與風險控管，清楚了解流程、文件、費用與時程，才不會一波三折、來回奔波。
本文目的：本文將從「是否本人必須到場」、「完整流程拆解」、「文件與稅費清單」、「授權代辦注意事項」及「各類情境案例」等面向，透過 3–5 個子段落深入剖析，提供具體可行的操作指南。
房子過戶是否需要本人到場？
原則規定
土地及建物所有權移轉登記需由當事人親自申請，並出示身分證明文件。
當事人到場能確保身分真實性，並現場簽名、蓋章，降低爭議風險。
例外情形
若原則可委託代書、律師或親友代辦，但必須備妥「委託書／授權書」並經公證或律師驗證。
受託人需同時提交委託人身分證影本、印鑑證明，以符合法令要求。
法源依據
依據《土地登記規則》第十五條：「登記申請應由當事人親自為之，或以書面委託，並檢附身分證明文件或公證文件。」
實務建議
若真無法親辦，建議至少選擇「律師驗證授權書」，比單純公證更具法律專業背書。
委託範圍務必清晰載明，避免授權過寬或過窄導致手續不符。
過戶流程詳細拆解
簽訂契約
買賣：須擬定「房屋買賣契約書」，載明價金、付款方式與交屋條件。
贈與：若採無償贈與，則撰寫「贈與契約書」，並註明贈與對象及財產範圍。
稅費預估與繳納
印花稅：依契約價金或贈與公告現值，計算貼花稅額並貼於契約書。
契稅／贈與稅：向國稅局申報繳納，完成後取得完稅證明。
地價稅、房屋稅：提供最新繳納證明，避免登記時被地政所駁回。
文件準備
身分證及影本：所有權人及受託人（若有）的最新身分證明。
印鑑證明：3 個月內有效，契約人、受託人、公司法人章皆須。
所有權狀正本：土地及建物登記謄本（原件），若遺失需事先申請補發。
提出登記申請
地政事務所櫃檯：遞交申請書與所有文件，並繳交手續費約 1,000–3,000 元。
系統審核：若資料齊全，系統立刻受理，否則會通知補件。
領取登記謄本
審核時間：約 2–5 個工作日完成。
領件確認：到場取件或選擇郵寄服務，確認所有權已移轉完成。
文件清單與準備要點
身分證明類
身分證原件與影本：當事人與受託人必備。
外國人須附「外僑居留證（ARC）」或「居留證明」。
印鑑與契約書
印鑑證明：需在地方政府申請且 3 個月內有效。
買賣／贈與契約書：雙方簽章完整，且已貼印花稅票。
稅費證明
印花稅票貼附：契約書正面。
契稅／贈與稅完稅證明：國稅局開立。
地價稅、房屋稅繳納證明：地方稅務局核發。
所有權狀與謄本
土地所有權狀正本：如有他項登記或設定，須同時備齊。
建物所有權狀正本：含屋齡、樓層、面積等詳載資訊。
授權委託類（若代辦）
委託書／授權書：載明委託範圍、期限，並附上公證或律師簽證。
受託人身分證及印鑑證明：與授權書相符。
委託代辦風險與注意事項
授權範圍明確
應詳載「土地及建物所有權移轉登記」等具體事由，避免授權過於寬泛。
若含後續契稅申報、領取謄本，也要在授權書中註明。
公證 vs. 律師驗證
公證：簡易但法律效力有限；律師驗證：專業度高、可降低糾紛。
視個案價值、雙方信任程度與風險承受度選擇。
費用與時程協商
代書費：視房屋總價 0.1%–0.3% 不等，另浮動工本費約 3,000–10,000 元。
交件時程：需留意稅單核發時間，建議預留 1–2 週作為申報與補件緩衝。
風險控管
保留完整收據、委託書影本、契約書影本等，並要求受託人定期回報進度。
如對方逾期不辦，可憑授權書及委託合同向法院聲請履行或追償。
各種情境案例深度解析
個人買賣自行辦理
適合：雙方都有空配合，且流程單純。
要點：雙方親自簽章、貼印花稅票、現場確認無誤；文件備齊可當天申請。
夫妻名義房屋贈與
特性：夫妻間贈與契稅免徵額度較高，但仍須申報。
建議：先至國稅局或地政所詢問免稅額度，避免多繳或少繳稅款。
外國人房屋過戶
限制：須符合《元首原則》或《居留要件》，外國人購屋後 5 年才能再次買賣。
代辦：由於語言及法規差異，建議委託具國際業務經驗的代書或律師。
公司法人過戶
流程：需提供公司登記資料、董事會或股東會決議書、公司章程變更文件。
負責人：可由法人代表或經董事會授權之專人代辦，但授權文件須加蓋公司大小章。
無償贈與契稅計算
計算基準：以房屋公告現值或評定課稅現值，二者擇低計算契稅。
稅率：贈與契稅率為 10%，但夫妻間或直系血親有免稅額度。
常見長尾關鍵字問答
Q：外國人在台灣房屋過戶到場要帶什麼？
A：需攜帶外僑居留證（ARC）正本與影本、印鑑證明及已公證或律師驗證的授權書，並由受託人同時提交自身身分證與印鑑證明。
Q：委託代書辦理房子過戶需要哪些費用？
A：代書費約 0.1%–0.3% 房屋成交價，另公共工本費約 3,000–10,000 元，需預留印花稅、契稅及各項手續費。
Q：夫妻間贈與房屋契稅怎麼算？
A：贈與契稅以公告現值計算，夫妻間享有免稅額度（每人每年 220 萬元免稅），超過部分依 10% 課徵。
Q：公司房屋過戶需要董事會決議嗎？
A：是，公司法人名義處分不動產前，必須經董事會或股東會通過資產處分決議，並完成商業登記變更。
Q：代書驗證授權書和公證有何不同？
A：公證由公證人見證文件簽署；律師驗證則由律師確認授權人身分及文件內容，專業度與法律效力更高。
透過以上 3–5 子段落的深度解答與案例剖析，您已完整掌握「房子過戶需要本人嗎」的關鍵要點，無論自行辦理或委託代辦，都能快速上手、不踩雷！若有進一步疑問，建議洽詢所在地地政事務所或專業律師、代書。