無自用住宅定義全解析：什麼是無自用住宅？常見誤解、適用情境、稅務陷阱與實務重點（2024台灣版）

快速明確回答：什麼是「無自用住宅」？

無自用住宅，是指屋主名下持有的房屋，在一定期間內未作為本人、配偶或直系親屬之實際居住用途，也就是說，這類房產主要用來出租、閒置或作其他投資用途，而非作為自家日常居住場所。台灣現行稅制，對無自用住宅在房屋稅、地價稅、房地合一稅等課徵上有明顯差別。判斷是否為無自用住宅，直接影響到納稅義務及金額，錯誤認定很容易吃虧。

目錄

1. 無自用住宅定義說明
2. 無自用住宅的法律依據與稅務規定
3. 判斷無自用住宅的主要標準
4. 自用住宅、無自用住宅差異比較表
5. 常見誤解與實務案例解析
6. 無自用住宅常見適用情境
7. 無自用住宅相關稅務陷阱與注意事項
8. 如何申請自用住宅稅率？流程與注意事項
9. 專業問答：無自用住宅常見Q&A
10. 總結與實務建議

無自用住宅定義說明

為什麼「無自用住宅」定義很重要？

在台灣，房屋稅、地價稅、房地合一稅等，都依照房屋的「使用性質」分為「自用住宅」與「非自用住宅」（俗稱無自用住宅）。不同類型適用不同稅率，差距極大。例如，房屋稅自用住宅稅率最低僅1.2%，但非自用住宅最高可達4.8%。地價稅自用住宅稅率也遠低於一般用地。

無自用住宅的明確定義與認定方式，攸關每年繳多少稅，甚至影響售屋時的房地合一稅率（自用10% vs. 非自用最高45%）。

無自用住宅的法律定義

根據《房屋稅條例》、《土地稅法》、《所得稅法》及地方稅務局的公告，無自用住宅，即屋主本人、配偶及直系親屬在課稅年度內未於該房屋設籍實際居住，或者有設籍但未能提出實際居住證明，且該房屋用於出租、營業、閒置或其他非自住用途者。

要點小結：

• 無設籍、或
• 有設籍但未實際居住、或
• 房屋作為出租、營業、投資用途、或
• 同時持有多戶，僅一戶可認定自用，其餘皆屬無自用住宅

無自用住宅的法律依據與稅務規定

依據法規

• 房屋稅條例第5條、17